Цугцванг для рынка недвижимости наступил в Иркутской области
14 марта, IrkutskMedia. Антон Ерошенко. Население Иркутской области все больше прибегает к ипотечному кредитованию, чтобы улучшить свои жилищные условия. При этом застройщики не склонны снижать цены на квартиры, поскольку затраты, которые они несут в процессе строительства, не могут компенсировать ни власти, ни банковский сектор. Цугцванг для рынка недвижимости в Иркутской области ставит под вопрос будущий интерес к многоквартирным домам. Эксперты не исключают вероятность изменения спроса в сторону малоэтажного строительства. Проблемы рынка недвижимости и его перспективы в свете изменения законодательства, ипотечного кредитования и развития инфраструктуры изучило ИА IrkutskMedia.
Зависшее строительство
Недвижимость взяла паузу. Фото: Александра Данилова, ИА UlanMedia
Рынок недвижимости в Приангарье взял паузу в наращивании объемов строительства. Темпы ввода жилья, которые существуют в регионе, постепенно снижаются и не удовлетворяют ни власти, ни застройщиков. Если в 2015 году было сдано 922 тысячи кв. метров, то в прошлом году – 881 тысяча. Заявленный на 2017 год план в 900 тысяч «квадратов» может быть не достигнут в связи с тем, что застройщики не торопятся заходить на новые площадки, отмечая низкую помощь со стороны властей, а также проблемы с кредитованием и законодательные условия.
На текущий момент в регионе осталось 250 тысяч кв. метров ветхого и аварийного жилья, владельцы которого нуждаются в расселении. Ожидается, что основной прирост жилищного фонда произойдет за счет Иркутска и Иркутского района, где планируется ввести 600 тысяч кв. метров жилья, заявил замминистра строительства, дорожного хозяйства Приангарья Иван Хомутинников. Остальной объем должны обеспечить другие муниципалитеты, где главным должен выступить Братск. Чиновник сообщил, что северной столице региона выделено 5 млрд рублей на программу переселения из ветхого и аварийного жилья. Планируется, что в 2017 году будет введено более 100 тысяч кв. метров.
«Сегодня региону требуется постепенное наращивание объемов строительства жилья, которое необходимо поддерживать предоставлением на льготных условиях земельных участков, обеспечением инженерной инфраструктурой, а также формированием негосударственного заказа на жилье, в том числе оказание гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, адресной поддержки», – сказал первый заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Виктор Бровко.
Для повышения динамики строительства новых объектов сформирован перечень земельных участков на территории Иркутской агломерации (Иркутск, Ангарск, Шелехов), где возможно будет построить 6 млн кв. метров жилья. Правительство готовит предложения по привлечению бюджетных и внебюджетных средств.
Строительный бизнес приглашают поучаствовать в развитии этих территорий, создать объекты жилой инфраструктуры и догнать по показателям ввода жилья Красноярск, Новосибирск, Омск, где ежегодно сдаются более 1 млн кв. метров жилья. Как рассказала представитель Службы государственного строительного надзора Иркутской области Марина Эле, у строительных организаций в столице региона есть много «лакомых кусочков», где могут разместиться целые микрорайоны. Однако дело ограничивается точечной застройкой.
«Темпы строительства упали, снижается ввод жилья в эксплуатацию. Если в 2015 году мы выдали разрешения на введение 81-го объекта, то в прошлом году всего 65. К сожалению, продолжается точечная застройка участков, невозможно эффективно задействовать земельный фонд», – сообщила чиновник.
С одной стороны, власть стремится обеспечить «строительный пул» землей с инфраструктурой, сырьем, различными формами финансирования и льготными кредитами. С другой стороны, застройщики отмечают, что коммуникации для тех площадок, которые выделены под строительство, не проводятся, а проекты социального строительства с доходом на уровне 2,5% им не интересны.
Проблемы строительного бизнеса
Прокладка коммуникаций. Фото: Игорь Чёрный, ИА MagadanMedia
Застройщики объясняют свою позицию по строительству рядом проблем, которые на них свалились в последние несколько лет. Компании отмечают, что рынок стагнирует, реальные доходы населения упали, ситуация не улучшается. Расселение застроенных территорий Иркутска не даст существенного толчка к росту строительства в целом. Удорожание стоимости жилья и ограничение развития площадок связано с тем, что отсутствуют подключения к сетям и программы лояльности со стороны властей. Член совета директоров ОАО ФСК «Новый город» Галина Кузняная сообщила, что в 2016 году компания вела строительство на единственной площадке.
«За 10 лет не было выделено ни одной площадки с подведенными сетями со стороны городских властей. В законе четко прописано, что сети должны быть подведены к границе участка, в реальности этого нет. Так происходило со строительством микрорайона „Союз“. Государственный орган не может ставить планы коммерческим строителям: если это невыгодно, никто не будет строить ради плана. Министерство может ставить планы по бюджетному строительству, расселению из ветхого и аварийного жилья, программам по расселению детей-сирот и в рамках программы „Молодая семья“. Но сегодня цены, вокруг которых существуют эти программы, коммерческим строителям не интересны, поскольку это уровень 2013-2014 года», – сказала Галина Кузняная.
Новые, но плохо освоенные площадки требуют большего объема инвестиций в проведение коммуникаций, считает специалист по маркетингу в области девелопмента Павел Чебунин. В среднем издержки по проекту в Приангарье могут составлять от 10 до 30% в общей структуре затрат. При этом часто на застройщика ложится задача строительства социальных объектов почти с нулевой прибылью.
Ключевым барометром кризиса для строителей остается низкая цена жилья в регионе. Маржинальный доход, который желает получать строительная компания, сейчас не превышает 10%, как заявляют строители. Низкий показатель доходности становится индикатором качества вводимого жилья. Гендиректор ООО «Гранд Строй» Екатерина Прядко заметила, что коммерческий застройщик работает не для того, чтобы поработать, а с целью заработать.
«На 1,6% увеличена стоимость по программам, а реальная себестоимость возросла до 25-30% за последние два года. Это увеличение стоимости арматуры, цемента, импортного лифтового оборудования. Рынок не готов платить теми темпами, как повышается себестоимость. Снижается качество жилья. Застройщику приходится экономить на качестве, чтобы заработать свои 10%», – отметила глава компании «Гранд Строй».
Средняя стоимость квартир в Иркутске с начала года фактически не изменилась – 53,1 тысячи рублей, сообщает ресурс «РОСРИЭЛТ». Вторичное жилье подешевело относительно января на 4,6% (53,9 тысячи рублей), а стоимость новостроек, наоборот, выросла более чем на 5% – до 51,7 тысячи рублей. Изменение цены за «квадрат» связано с увеличением спроса на недвижимость, в особенности на новое жилье. Резко выросла в цене с начала года земля – со 138,8 тысячи рублей до 215 тысяч.
Строительные компании корректируют планы по вводу жилья и достраивают объекты, запущенные около пяти лет назад. Количество предложений продажи квартир в Иркутске в феврале 2017 года сократилось в два раза по сравнению с февралем 2016 года (1058 и 491 соответственно). За аналогичный период более чем в три раза уменьшилось количество предложений на новостройки – с 457-ми до 149-ти объявлений.
Застройщики не планируют снижать стоимость жилья, она, наоборот, продолжит расти. Несмотря на это, строительный бизнес не торопится с вводом новых квартир. Как рассказал гендиректор ФСК «ДомСтрой» Антон Красноштанов, компания снизила планы по застройке в 2017 году.
«В прошлом году наша компания сдала 70 тысяч кв. метров жилья, которые мы начали строить еще в 2012 году. В 2017 году у нас в планах закончить застройку 8-го микрорайона, но только девять из 16-ти многоэтажек, который мы начали строить в 2014 году. Первый раз „ДомСтрой“ скорректировал планы по застройке не в большую, а в меньшую сторону. На две стройки мы не выходим. Сейчас крупные застройщики все свое достроят, выдадут на рынок столько жилья, чтобы его не хватило. В 2018 году вырастет покупательский спрос, и мы, естественно, будем поднимать цены на квартиры», – сообщил руководитель компании.
Другой проблемой застройщики называют аукционы по проектам, в которых нередко участвуют малоизвестные компании, ранее не занимавшиеся строительством и не имеющие собственных ресурсов. Поэтому возникает вероятность ввода некачественного жилья. При этом крупный строительный бизнес отмечает, что если недобросовестные застройщики начнут продавать квартиры по цене 35-40 тысяч за кв. метр, то к концу 2017 года – началу 2018 года может сложиться ситуация с долгостроем объектов и обманутыми дольщиками. Вероятность такого сценария видит Павел Чебунин. По его мнению, это может привести к коллапсу всей строительной отрасли.
— Необходимость ужесточения требований к застройщикам при долевом строительстве вызвана большим количеством недостаточно надежных застройщиков, финансовые модели которых полностью строятся только на средства дольщиков и не имеют запаса прочности. При возникновении кризисных явлений такие застройщики породят целую армию обманутых дольщиков, что в свою очередь приведет к коллапсу всей строительной отрасли, – заметил эксперт.
Экономическая обстановка в стране ставит строительство в категорию рискованных проектов, что усложняет для компаний получение кредита на развитие. Получение средств возможно только под проектное финансирование, для чего необходимы полная проектная документация, наличие разрешения на строительство и не менее 30% средств, вложенных застройщиком в эту площадку. Строителям мешает усложнившееся правовое поле и нехватка денежных средств, заявил гендиректор АО «ВостокЦентрИркутск» Михаил Сигал. Он также добавил, что требования, которые предъявляют банки, не являются партнерскими.
«Сложная ситуация, особенно в мелких муниципалитетах, где мы строим около 10 тысяч кв. метров. При сегодняшней цене в 35 тысяч рублей за кв. метр колоссальная нагрузка ложится на муниципалитеты, здесь еще дополнительно банковская гарантия от 300 рублей до 700 рублей за кв. метр. Банковский сектор находится в стороне – это не по партнерски», – сказал глава компании.
Существенной проблемой для строителей стали изменения в федеральном законодательстве. Как отмечают эксперты, это усложнило требования к резервированию средств, формированию уставного капитала. Павел Чебунин отметил, что это финансирование будет проходить через специальные счета кратно выполненным работам, то есть будет пост-оплата в процентном соотношении к возведению объекта. Новый закон предполагает более длительный процесс получения разрешительной документации и большую отчетность, это заставляет компании искать пути, чтобы остаться в прежнем формате проектирования.
— В конце года было получено немалое количество разрешений на строительство, но не надо думать, что это сделано для того, чтобы начать строить. В большей степени это было сделано для того, чтобы остаться в старом формате проектирования, – отметила Галина Кузняная.
Закредитованный ипотечный покупатель
Пустые карманы. Фото: Марина Померанцева, ИА EAOmedia
Строительный рынок, несмотря на заявленную стагнацию и падение темпов строительства, не лишен покупательского спроса. Сложная экономическая ситуация не оставляет населению выхода: потребитель идет брать кредиты и влезает в долговую яму. Банки рапортуют об увеличении количества ипотечных кредитов, упрощенной системе их выдачи и готовящихся льготных условиях. Как сообщила начальник сводно-экономического отдела Отделения по Иркутской области Сибирского ГУ Банка России Марина Авдеева, объем ипотечных кредитов составил более 22 млрд рублей.
«В 2016 году ставки по ипотечным кредитам снижались: в 2015-м – 13,7%, 2016-м – 12,8%. Объем выданных ипотечных кредитов за прошлый год увеличился на 16,2%, что эквивалентно 3,2 млрд рублей. Весь объем выданных кредитов составил 22,2 млрд рублей», – сообщила представитель банка.
Высокий интерес населения к ипотеке, является индикатором состояния экономики и показателем падения реальных доходов. Снижение покупательской способности при высоких ценах на жилье формируют на рынке интерес к малогабаритным квартирам как к потенциальному инвестированию для последующей перепродажи. Директор сети операционных офисов по Иркутской области АО «Райффайзенбанк» Татьяна Поливач заметила, что уровень непроданных квартир в Иркутске в пять-шесть раз ниже, чем у застройщиков в Новосибирске, где построенных квартир больше. В 2016 году банк в семь раз увеличил объемы ипотечного кредитования, а в 2017-м – основной вектор будет направлен на новостройки.
Строительные компании отмечают существенный рост ипотечного кредитования. Екатерина Прядко рассказала, что такая ситуация складывается «не от хорошей жизни», а потому что нет другой возможности поправить жилищную ситуацию.
«По нашей компании: если раньше было 30%, то сейчас 48-52% – ипотечное кредитование», – сообщила гендиректор «ГрандСтроя».
Покупателей ограничивают отсутствие роста доходов и повышение цен на квартиры, поэтому ипотечное кредитование – единственный выход из ситуации. Кроме того, из-за позиции застройщиков, корректировка рынка недвижимости происходит через размер квартир. Банки видят улучшение ситуации в строительной сфере Приангарья за счет кредитования населения, которое будет платить деньги по ипотеке при условии скидок на квартиры.
Рост цен, рост рисков
Рост цен. Фото: Антон Балашов, ИА PrimaMedia
Строительная сфера претерпевает не лучшие времена. Как считает Павел Чебунин, потребителям в ближайшее время стоит ожидать роста цен и рисков при приобретении жилья у малых компаний, снижение предложения. Не исключено появление старых форм софинансирования проектов: кооперация, прямая рассрочка. Возможно расщепление рынка на долевое строительство и ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), в которых гарантии покупателей практически отсутствуют. При этом форма приобретения через ЖСК будет на 15-20% дешевле, чем через долевое строительство. Массовый возврат к ЖСК может спровоцировать еще большую волну появления обманутых дольщиков. При этом специалист по девелопменту отмечает и снижение прибыльности самих строительных компаний.
— Вводимые ужесточения, действительно приведут к весьма серьезным изменениям на строительных рынках как со стороны изменения структуры предложения (поглощения и банкротства игроков), так и со стороны изменения спроса. Вполне возможно, что интерес к многоквартирным домам будет снижаться. Более востребованным станет малоэтажное строительство. В некоторых секторах будет проходить олигополизация рынка. Для продолжения участия в рынке малым и средним игрокам придется серьезнее относиться к потребительским характеристикам продуктов, – сказал Павел Чебунин.
Эксперт сообщил, что кредитование станет дороже, что серьезно скажется на объемах выдаваемых кредитов как для застройщиков, так и покупателей. Сейчас наблюдается рост количества ипотечных кредитов, однако растут и просрочки по ним, что неизбежно на определенном этапе приведет к проблемам в получении ипотеки и кредитовании проектов. Стагнация на рынке недвижимости происходит не только из-за снижения покупательского спроса, но и инвестиционной составляющей, когда жилье все меньше приобретают в качестве инвестиционного актива.
ССЫЛКИ ПО ТЕКСТУ:
Кризис-2017
