Застройщики Прибайкалья: отказ от «долевки» больно ударит по простым людям
Федеральные власти не только ужесточают в отношении застройщиков законодательство о долевом строительстве, но и планируют совсем отказаться от «долевки» в ближайшие несколько лет. Последствия таких мер для рынка жилья Прибайкалья стали одной из главных тем круглого стола «Девелопмент в Иркутске и области: шаг навстречу будущему», прошедшего 2 ноября в рамках ежегодной «Ярмарки недвижимости». Представители региональных властей, компаний-застройщиков, а также различные специалисты строительной сферы обсудили неизбежное подорожание квартир и фактическую невозможность развития застроенных территорий.
— Долевое строительство используется либо когда не хватает средств на готовую квартиру, либо в формате инвестиций — чтобы перепродать готовое жилье дороже, чем купил на стадии котлована, и получить какую-то маржинальность, — отметил заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников.
Фото: Марина Лысцева / ТАСС
Участников долевого строительства первого типа, пожалуй, большинство. Стараясь сэкономить, люди готовы внести плату за жилье, которое получат только спустя определенное время. Некоторые из них перешли в категорию обманутых дольщиков. По официальной статистике, в России таких около 130 тыс. человек, в Иркутской области — чуть больше тысячи. Дмитрий Ружников представил небольшую историческую справку о попытках государства законодательно регулировать данную сферу, предпринимаемых с 2004 года. А сводятся они преимущественно к установлению требований к застройщикам. Сначала это было обязательное членство в саморегулируемых организациях, потом застройщиков обязали делать отчисления страховым компаниям, позже — работать с банками через эскроу-счета. Эффективность спорна. Например, оборот средств, уплаченных застройщиками страховым компания с 2014 года, превысил 39 млрд рублей. А достроено домов страховщиками не было и на 100 млн.
— Есть две категории обманутых людей. К первой относятся те, кто действительно вступил в «долевку», подписал договор — да, тут нужна адекватная регуляция законом. Вторая категория — обманутые люди, которые не заключали никогда договоров долевого строительства. Они просто пришли в какую-то строительную компанию, им сказали про жилье по выгодной цене на окраине города, надо сегодня внести деньги, и скоро вы получите квартиру. Государство, говоря об обманутых дольщиках, объединяет эти две категории. Но закон не помогает второй. Обманщики, мошенники, продающие за копейки мнимые объекты, будут и дальше это делать, — объяснил Дмитрий Ружников. — Мы не говорим «Ай-ай-ай, какие плохие законодатели». Защита дольщиков обязательно нужна. Но если в отношении застройщиков только продолжать закручивать гайки, то деятельность их закончится.
Закручивание гаек — емкое образное описание принятого в июле 2017 года федерального закона № 218, который, как рассказывал «Альтаир», не только сделал требования к застройщикам практически неподъемными, но и поставил под угрозу выполнение в регионах социальных программ, например, по строительству жилья для детей-сирот. Но, поделился Дмитрий Ружников, как только появилась информация о готовности федерации пойти строителям навстречу хотя бы в части социальных проектов, пришло другое нерадостное известие: президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать план полного отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования строек с участием банков.
— Банки будут брать за проектное финансирование проценты, будут решать, какому застройщику давать деньги, а какому не давать. Все это скажется на стоимости квадратного метра. Если сейчас мы можем брать деньги в банке, продавать квартиры на стадии котлована и возвращать деньги в банк, то при отмене 214-го закона мы сможем продавать только готовое жилье. За два года стоимость его вырастет процентов на 30 плюс траты на содержание. Какова будет стоимость жилья, построенного после 1 июля 2018 года, сколько застройщиков останется, сколько объектов будет строиться, для нас самих загадка. Удар будет нанесен и по программе развития застроенных территорий, которая у нас в городе активно используется, — сделал прогноз Дмитрий Ружников.
Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Новосибирске Максим Марков, принимавший участие в круглом столе в режиме конференцсвязи, предсказал не только рост цен на квартиры (по его оценкам, около 20 процентов), но и существенное сокращение числа застройщиков. Сейчас в Новосибирске их порядка 270 (и 80 процентов жилья возводится 30 самыми крупными), а может стать в два раза меньше. Но к серьезному обвалу строительства, по мнению Маркова, это не приведет. Дмитрий Ружников объяснил, что Иркутск — не Новосибирск, и если, скажем, из 60 застройщиков останется 10, удар отрасли будет нанесен значительный, особенно с учетом объемов ветхого и аварийного жилья в Прибайкалье. Кроме того, в регионе давно остро стоит вопрос расселения панельных домов с низкой сейсмостойкостью — 335 серии, который также можно было бы решать по программе развития застроенных территорий. По поручению губернатора Иркутской области Сергея Левченко в 2018 году пройдет инструментальная инвентаризация этих домов. На круглом столе в очередной раз напомнили об актуальности данной проблемы.
— У нас в области, по разным оценкам, от 1 до 2,5 млн кв. м жилья имеет дефицит сейсмостойкости, и все понимают, что землетрясение в 7–8 баллов эти объекты вряд ли переживут, — отметил председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов.
Он привел в пример поселок городского типа Нефтегорск Сахалинской области, который в 1995 году был полностью разрушен в результате мощного землетрясения. Под обломками зданий погибли более 2 тыс. человек. По словам очевидцев, все 17 блочных пятиэтажек, что были в поселке, «рассыпались». Руководитель аппарата уполномоченного по правам человека в Иркутской области Владимир Ковалев сообщил, что примерно каждый 12-й житель Прибайкалья живет в панельных домах, которые имеют низкую степень сейсмоустойчивости. В Ангарске, по его словам, в случае землетрясения мощностью 8 баллов могут погибнуть 20 тыс. человек, а 1,2 млн кв. м жилья будут разрушены без возможности восстановления.
— Как мы понимаем, в этих домах проживают либо люди, получившие жилье в период массовой застройки — в 60–70-е годы, либо их наследники. Те, кто за это время перешел в разряд более обеспеченных, свое жилищное положение улучшили. То есть жители этих домов экономически не состоятельны, чтобы инвестировать в восстановление жилищного фонда. Наши муниципалитеты не имеют финансовых ресурсов, чтобы эту проблему решать. Невозможно полностью профинансировать решение проблемы и за счет областного бюджета. Таким образом, это проблема федерального уровня, — заявил Ковалев.
В России действует целевая программа «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах», рассчитанная до 2018 года (обсуждается продление до 2025-го). Иркутская область в ней участвовала, но деньги ей выделили небольшие.
— Больше всего денег дали на Дальний Восток и Кавказ. А Иркутская область получила незначительные средства. Но мы работу продолжаем, на следующий год уже поданы заявки на сейсмоусиление, — рассказал заместитель министра строительства, дорожного хозяйства Прибайкалья Андрей Макаров.
