Олеся Куцакова о планировке территории ИВВАИУ: Стоит задача не застроить все жильем, а сделать так, чтобы люди могли жить в комфортном месте
Школа, четыре детских сада, поликлиника, четыре очереди строительства МКД, создание новой транспортной сети будет размещено на территории бывшего военного городка. Об этом узнали жители многоквартирных домов бывшего ИВВАИУ на общественных обсуждениях, которые организовала мэрия Иркутска. Не все вопросы вызвали одобрение жителей. К возмущающимся добавились еще общественные организации, которые направили иски в суд по исключенным из перечня памятников архитектуры объектам, пытаясь признать это неправомерным. Стоит вопрос и с оформлением земли в гаражных кооперативах собственниками, боксы которых в текущем проекте планировки попадают под расширение улично-дорожной сети. Не угасают вопросы, связанные с плотностью и масштабом жилой застройки, а также связанных с ними проблем благоустройства территории. Заместитель председателя комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Олеся Куцакова в большом интервью корр. ИА IrkutskMedia рассказала о всех спорных моментах с землей и памятниками архитектуры бывшего военного городка, а также сроках реализации всех элементов проекта.
— Олеся Юрьевна, прошли общественные обсуждения по будущему нынешней территории ИВАТУ. Было много предложений, конструктивной критики, корректировки проекта. Хотелось бы понять, что будет представлять из себя территория военного городка после строительства Суворовского училища и последующего благоустройства территории? И к какому году?
— Как вы знаете, территория ИВВАИУ долгое время была отнесена к территории военных, и, увы, мало подлежала развитию. Практически этой территорией никто не занимался. Только тем, что делали военные на конкретных объектах, все ограничивалось. Единственное из социальных объектов, помимо самого училища ИВВАИУ, был действующий детский сад.
После того как училище было расформировано и территория была заброшена, муниципалитету было очень сложно применять какие-то программы, вкладывать деньги, с учетом того, что земля не муниципальная, а это как известно нецелевая строчка расходов. Поэтому, на самом деле, мы были очень рады тому, что земля сначала была передана в область, а в дальнейшем землю получил муниципалитет.
Почему? Потому что на территории находится очень много многоквартирных жилых домов, и жители хотят благоустройства. Понятно, что еще большая удача, что на территории сегодня появится такой объект как Суворовское училище, потому что это повлекло за собой параллельно развитие сетей, которые там в ужасном состоянии.
— В первую очередь коммуникации?
— Основная проблема — это канализование территории. Сегодня МУП «Водоканал» занимается тем, что проектирует и в дальнейшем будет строить новую сеть, как раз специально для того, чтобы подключить училище. Ну и, соответственно, все объекты.
Первая серьезная проблема — это нехватка общеобразовательного учреждения. Школа №23 переполнена. Дети учатся в третий подсменок. Мало того, часть детей ездят в школу №20. Такое сейчас территориальное разделение. Понятно, что для детей, которые учатся в 20-й организован подвоз, но все равно это не то, что встать и пойти пешком в школу и потом назад возвращаться без всяких проблем. Поэтому основной объект — это строительство школы свыше 1500 мест.
Земельный участок под это в 4,2 га определен — это территория бывших казарм. Это хороший участок, который, помимо прочего, находится в существующей системе нагрузки, и может обеспечивать не только детей с правой стороны улицы Советской, но и левой. Это очень важно, поскольку у школы №23 большой радиус обслуживания. Кроме того, расположение школы имеет правильный логистический коридор, находясь рядом с улицей Советской, но и позволит соблюсти безопасность доставки детей к месту учебы. Ну а все дети, которые проживают на территории ИВВАИУ, не пересекая многополосных магистралей пешком будут ходить в новую большую школу.
Еще важный момент — это размещение четырех детских садов на территории, потому что радиус обслуживания детских садов, по норме, — это всего 300 метров городской застройки. Мы понимаем прекрасно, что в будущем это большой спальный район, и все мы понимаем, что все те территории, которые раньше относились к каким-то складским, пустырям, учебным и так далее, будут иметь новое, практическое назначение.
Первый детский сад — это детский сад на месте бывшего детского сада №4. Старое здание является объектом культурного наследия. Оно, по сути, было приспособлено и сегодня не может служить для учреждения. Почему? Потому что у него пищеблок находится в подвале. По современным нормам это не допускается. Поэтому мы планируем построить там детский сад на 110 мест. Ожидаемый срок сдачи 2023 год. Второй дошкольное учреждение, которое появится к 2022 году — это детский сад на 220 мест рядом со стадионом «Авиатор». Это земельный участок, который сегодня уже принадлежит муниципалитету, и у нас есть договоренность с застройщиком о том, что они его построят для дальнейшего выкупа муниципалитетом. Это будет стройка под ключ. То есть застройщик будет вместе с первой очередью строительства жилого комплекса строить детский сад. Сейчас эта территория находится в аренде у застройщика — это АЗГИ. Будет сдано более 300 тысяч кв. метров жилья, соответствующих требованиям по высотности зданий, расположенных возле аэропорта. Первая очередь — это не выше девяти этажей. Это абсолютно комфортная застройка и по плотности, и по высоте. Мало того, эта первая очередь позволит нам благоустроить и соседние дворы домов №№199, 200 и 207, которые расположены на территории ИВВАИУ.
Проект планируемого размещения. Фото: из проекта планировки территории
— То есть, они относительно моложе, чем типичные для ИВВАИУ дома?
— Конечно, и у них главная проблема в том, что до сих пор во дворах очень мало благоустройства. Поэтому параллельно с этим мы восстановим благоустройство этих дворов, которые, к сожалению, до сегодняшнего момента являлись транзитными для проезда автотранспорта. Дорога будет переносена проектом планировки, и двор можно будет благоустроить.
Еще два детских сада будет возведено, но это в планах уже планах после 2025 года. Также со следующей очередью жилой застройки. Которая будет в районе гаражного кооператива «Автодром», пустырей и учебного автодрома. На этой территории предусматривается строительство двух детских садов: один на 280 мест, другой на 220. Прекрасно понимая, что нужно обеспечивать детей и по радиусу, в том числе. Нижняя часть этого проекта тоже принадлежит сегодня на праве аренды застройщику.
— Что там планируется?
— У них в планах на сегодняшний день отдать эту территорию под коммерческо-общественно-деловую застройку. То есть создание подобия торгово-многофункционального центра, который будет выходить на городскую магистраль. Рассматривается вариант размещения парковки. Но пока мы никаких проектов не видели, но планы есть.
Зона планируемого размещения. Фото: из проекта планировки территории
Зона планируемого размещения. Фото: из проекта планировки территории
— Сейчас самым проблемным, как понял, размещение гаражных кооперативов?
— Эта тема вызвала больше всего вопросов в рамках общественных обсуждений по проекту. На территории больше 11 гаражный кооперативов и они абсолютно все, так скажем, законные. Единственная у них проблема в том, что в связи с тем, что вся земля принадлежала федерации (Минобороне), они не оформлены в собственность у большинства. Собственно, как и земля под ними. Сегодня все эти земельные участки находятся в муниципалитете. Сегодня комитет по управлению муниципальным имуществом активно работает со старшими и председателями гаражных кооперативов, чтобы все эти земельные участки отошли в аренду гаражного кооператива. Для того, чтобы они могли наконец-то узаконить свои помещения, боксы, получить на них технические планы. Все это делается для того, чтобы в дальнейшем распоряжаться имуществом без всяких проблем.
Улично-дорожная сеть. Фото: из проекта планировки территории
Проект улицы Пискунова. Фото: из проекта планировки территории
1 / 2— Сразу, не убегая далеко, при текущей ситуации с гаражными кооперативами, когда они не имеют под собой юридического закрепления права собственности за конкретным человеком, то и муниципалитет оказывается по ним не у дел?
— Мы хотим, чтобы каждый владелец гаража получил свидетельство о собственности, чтобы в дальнейшем, если их, допустим, например, выкупил застройщик или мы изымали путем выкупа под строительство магистрали, то можно было оценить имущество по рыночной цене. Чтобы не было проблем и они не несли каких-то убытков. Мы же понимаем, что у большинства этот гараж, как правило, не только стоянка автомобиля, — это подвалы, хранение продуктов, у некоторых это смотровые ямы.
Если говорить предметно, то гаражные кооперативы, которые попадают в будущем под пробивку улицы Пискунова, в тех красных линиях, которые сегодня определены проектом — это два крупных гаражного кооператива: «Товарищество офицеров ИВВАИУ» и «Автодром». Кстати, надо заметить, что «Автодром» — это единственный гаражный кооператив, который в бытность существования ИВВАИУ сумел оформить договор аренды, и у них сегодня аренда с федерацией напрямую. По нему сейчас нет вопросов, они сейчас завершают оформление каких-то боксов.
— То есть по ним будет легче выкуп?
— То есть, на сегодняшний день гаражные кооперативы помимо того, что они сейчас должны пройти процедуры оформления права собственности, они будут эксплуатироваться до 2025 года. Их пока никто изымать или выкупать не планирует. Более того, пробивка улицы Пискунова будет вестись поэтапно, по ходу реализации проекта. Общая задача — соединить нынешнюю улицу Пискунова с аэропортом.
У нас есть отрезок, который реализован: от развязки Академического моста до улицы Партизанская. И дальше мы пока видим, что на сегодняшний день Пискунова она не является общегородской магистралью даже регулируемого движения. И тут есть такие, скажем, временные отрезки, которые будут реализовываться в будущем: от улицы Партизанской до Депутатской; следующий — от Депутатской до улицы Ширямова. Но все это уже за 2024-2030 годы.
Улично-дорожная сеть. Фото: из проекта планировки территории
— Правильно понимаю, что развязка в районе улицы Ядринцева будет создана развязка?
— Конечно, она будет создана. Понятно, что ее конечное воплощение будет определяться проектом на стадии планировки линейного объекта. Также на это будет сказываться развитие транспортного коридора, интенсивность движения, прочих изысканий, гидрогеологических условий и так далее. После всего этого будет определена ось трассы, и тогда будет понятно количество гаражных боксов, которые нужно будет изъять для создания улично-дорожной сети. Пока на сегодня это площадной проект планировки, который, по сути, определяет только коридор, в котором, в будущем будет вестись проектирование.
— Какие-то детальные вещи, отступления уже будут по факту реализации?
— Да, сначала проект планировки линейного объекта разработка проектно-сметной документации, и после этого определение объектов под изъятие. Все собственники будут уведомлены, им будет выставлена рыночная стоимость их имущества. В случае, если они будут не согласны с нашей оценкой, они могут выставить свою собственную цену. Мы ее тоже обсуждаем, но, как правило, муниципалитет, объективнее, лучше и выгоднее выкупает, чем застройщик, когда это разговор частного лица с частным лицом.
— В итоге нынешняя улица Ширямова будет уже не такой магистральной? Изменится движение потока транспорта.
— На самом деле, этот поток остается все равно. Понимаете, пробивка улицы Пискунова — это прямая, которая соединяет части большого кольца. Из генерального плана еще 70-х годов идет задумка большого транспортного кольца, которое посередине соединяется пробивкой магистрали. В идеале, вы со Свердловского округа, практически минуя какие-то моменты, напрямую попадаете в аэропорт. Это же будет наикратчайшим путем от железной дороги до аэропорта.
— Решение этих вопросов будет дополнять то, что сейчас обсуждают власти региона, в контексте транспортных обходов Иркутска?
— Конечно, это часть улично-дорожной сети не только городской, но и в целом, так скажем, Иркутской агломерации, потому что все прекрасно понимают, что пока аэропорт находится в городе, то с ним связки должны быть максимально короткими. Как только он будет вынесен, то вся эта история, наверное, по-другому немножко разгрузится.
— Что насчет практики изъятия боксов в гаражных кооперативах? Возникают ли какие-то проблемы с этим? Что говорит практика?
— Конечно, всегда возникают какие-то вопросы. Чаще всего удается решить еще на уровне переговоров. Но существует и судебный порядок решения в связи с тем, что под линейные объекты, например, изъятие в любом случае произойдет. Если собственник недоволен нашей оценкой, он может обратиться в суд, заказать экспертизу, и судья решит чья экспертиза будет более объективной, реальной.
Например, у нас и при строительстве Академического моста были случаи споров. Есть и другой пример, например по реконструкции путепровода по улице Джамбула требовалось изъятие нескольких гаражных боксов. Там абсолютно все прошло без всяких моментов. То есть, была просто договоренность, оценка, выкуп и последующий вывоз.
— Принципиальным значением будет только время, которое потребуется для того, чтобы договориться с собственниками?
— Да. Сегодня главный посыл к собственникам — это возможность оформить боксы и землю под ними в собственность. Помимо вопросов с гаражными кооперативами, важно и то, что кроме проекта планировки и планов по границам зон размещения всех объектов, есть же еще и проект межевания. Этим проектом предусматрен раздел большого земельного участка, часть из которого уйдет под территорию общего пользования: это улично-дорожная сеть, парк, который находится у курсантской аллеи и все остальное, что находится в красных линиях. Это с одной стороны. А с другой — земельные участки многоквартирных жилых домов.
Спасибо большое жителям, они приняли активное участие в этом процессе, определили границы МКД и придомовой территории. 25 февраля был утвержден проект межевания и теперь комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутска должен сделать землеустроительное дело, так называемый межевой план, и поставить эти земельные участки на кадастр путем раздела. И они автоматически согласно Жилищному кодексу России (ЖК РФ) станут общедолевой собственностью жильцов.
Сейчас должен произойти раздел всего этого земельного участка, постановка на кадастр, передача земельных участков в уполномоченные органы такие как УКС Иркутска, которое в дальнейшем может вносить изменения и в муниципальную программу и заниматься конкурсами, допустим, на то же самое проектирование школы.
— Еще вопросы очень часто возникают относительно большого количества памятников истории на территории военного городка. В средствах массовой информации пишут о наличии большого количества объектов культурного наследия, передача которых под снос и дальнейшую застройку вызывает споры. Как решается или решился этот вопрос?
— Действительно, еще с 1990 года на территории военного городка есть ансамбль, называется кадетско-юнкерское училище. К сожалению, начиная с 1990 года, состав ансамбля так и не был определен. Какое количество объектов входило, и что является памятником архитектуры: учебный корпус, казармы, жилые дома, которые принадлежали офицерам? И вот 10 октября 2020 году служба по охране объектов культурного наследия наконец-то выпустила приказ, где был определен состав объектов. В эти объекты не вошло здание бывших казарм. На самом деле, сегодня споры все идут о том, что, к сожалению, некоторые не совсем верно трактуют приказ службы, и считают, что произошло исключение из состава объектов культурного наследия бывших казарм. Хотя, на самом деле, никакого исключения не было, а было фактическое определение списка объектов на территории военного городка, которое не проводили, по сути, с 1990 года.
Тем не менее, сегодня идут судебные разбирательства по этому поводу. Фонд общественного контроля «В поле зрения» подали исковое на приказ службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области для того, чтобы отменить его в части исключения указанного ранее объекта. Сейчас решение за Иркутским областным судом. Первое заседание уже прошло в феврале, а следующее состоится 11 марта. Но надеемся, что все разрешится в правильном ключе, служба объяснит задачи этого приказа и судья поймет, что никаких исключений, нарушений не было, а лишь определен состав комплекса.
— Что сейчас определено памятниками архитектуры?
— Несколько зданий. Так называемое здание манежа (раньше там размещено было «Эльдорадо»), который вошел в состав комплекса будущего Суворовского училища. Второй — это главный учебный корпус, который тоже вошел в состав училища. Далее офицерские дома — их шесть, а также здание бывшего детского сада седьмой тоже бывший жилой дом, который в дальнейшем был приспособлен под образовательное учреждение. И еще офицерские дома, которые уже чуть позже появились и расположены на обратной стороне улицы Советской. Наверняка видели эти здания из темного красного кирпича. Вот эти объекты входят в состав кадетско-юнкерского училища.
— И все эти объекты будут сохранены?
— Данный ансамбль — это реестровый объект и он в обязательном порядке будет сохранен, здания подлежат только реставрации и восстановлению. Поэтому вся работа, которая сегодня ведется на территории Суворовского, направлена на восстановление объектов. Частичные разборы зданий, которые ведутся сейчас, связаны с восстановлением конструктивной надежности объектов, которая за время простоя была утрачена. Сегодня надо вложить много сил и средств для того, чтобы восстановить объект.
Офицерские дома, по сути, находятся в процессе постоянной реконструкции или ремонте. Жители, которые проживают в этих многоквартирных жилых домах, старались содержать их по возможности. Кто-то из них на очереди в фонде капитального ремонта, но все с учетом обязательств, которые службы по охране объектов культурного наследия держит на контроле. К слову, этим приказом определены не только состав, но и территории объектов культурного наследия, предмет охраны, вплоть до того, что входит в фасадные части. Наконец-то сделан полноценный паспорт комплекса, который сегодня позволит сохранить все эти объекты.
— Новый детский сад, который появится на территории, будет соседствовать с объектом архитектуры, то есть старым детским садом?
— Здание бывшего детского сада проектом межевания предполагается разделить и выделить под него отдельный земельный участок. Само здание будет откапиталено. А рядом будет сформирован земельный участок (примерно 0,5 га), на котором будет новый корпус построен. Старый корпус останется по просьбе граждан, проживающих на территории. Это здание останется в муниципальной собственности, и в нем будет ресурсный центр для нужд микрорайона.
— Почему выбор места под школу пал именно на казармы? Проводилась ли проработка вариантов размещения образовательного учреждения?
— Здесь имело место практическое размещение объекта, которое было подтверждено экспертно, к слову, еще до того, как мы приняли решение о разработке документации по планировке территории. Кроме того, недалеко будет располагаться поликлиника, которая крайне необходима территории. Там 0,5 га определено под ее строительство поликлиники. Вы знаете, что полномочия по строительству объектов переданы на уровень региона. И 0,5 га — это тот минимальный размер земельного участка, который нужен для поликлиники на 450 посещений в смену, которая здесь планируется. Сроки строительства поликлиники, конечно, в большей степени будет определять регион. Сейчас после раздела земельного участка он вновь будет передан в область, для того чтобы там начали процесс проектирования.
Также часть территории бывшей столовой ИВВАИУ будет передана МУПу «Комбинат питания», потому что там есть цех, который годится для приготовления полуфабрикатов и обслуживания близлежащих объектов.
Размещение объектов. Фото: из проекта планировки территории
— Еще один момент, который вызывает напряжение у общественности — постоянная передача земли: из федеральной собственности в областную, затем в муниципальную какие-то объекты передаются. С дроблением участков. Почему именно такой процесс передачи?
— Насколько я понимаю, у министерства обороны вообще задача стояла, что необходимо вернуть муниципалитету все, что не эксплуатируется самим министерством, потому что там проживают граждане. Это их территория, они должны ей пользоваться. Мы надеялись, что передача пойдет сразу напрямую в муниципалитет, но министерство обороны решило пойти таким путем и передать в область, поскольку у них возникала идея восстановления кадетского училища. Но Игорь Иванович волевым решением сказал, что все-таки это будет суворовское училище. Тогда процесс пошел быстрее. В будущем это будет федеральный объект — Суворовское училище, а рядом муниципальная земля с благоустройством, инфраструктурой, жильем.
Общий вид объекта до разделения. Фото: из проекта планировки территории
— Сколько будет очередей жилого строительства? Три?
— Я думаю, что чуть больше. Первая очередь будет располагаться на месте пустыря за домом №199. Вторая очередь — вдоль существующей сегодня улично-дорожной сети, напротив домов №№176, 183, 189, 197. Третья и четвертая очереди будут разделены на две, где будет размещен детский сад, место под них в районе учебного аэродрома. Третья и четвертая очередь, это уже точно за 2025 год.
Зоны планируемого размещения и срок реализации. Фото: из проекта планировки территории
— Максимальная этажность какая будет?
— По количеству этажей не могу сказать, но высота не выше 27 метров, то есть ограничения они обусловлены тем, что рядом находится аэропорт.
— Дальнейшая этажность будет определяться уже развитием нашего авиаузла?
— Конечно, если к моменту строительства третьей и четвертой очереди, вдруг что-то решится с выносом аэропорта, наверное, этажность изменится. Но пока она целиком и полностью зависит от этого.
— Жители ИВВАИУ понимают, ради чего и какая цель всего этого большого проекта?
— Думаю, да. Все помнят, что начиная с истории ИВВАИУ, территория, которая раньше была хорошим, процветающим маленьким городком внутри Иркутска, превратилась в оторванное от городских благ и программ место. И ситуация только ухудшалась с каждым годом. Сегодня муниципалитет наконец-то получил возможность вкладывать туда силы и средства. И первый шаг — это планировка территории и проект межевания, который в дальнейшем позволит участвовать жителям этих МКД в федеральных и региональных проектах. Например, «Формирование комфортной городской среды». Эта программа, которая позволяет гражданам подать заявку и за счет частично федеральных средств, субсидии благоустроить двор, высадить деревья, сделать асфальтирование, установить ограждение и так далее.
Тут серьезная задача — повысить комфорт для горожан в первую очередь тех, кто уже проживает на территории. Ну и понятно, что в дальнейшем это будет активно развивающийся жилой район, потому что сегодня в городе мало площадок для строительства. А потребность у граждан в новом жилье есть.
вступай в группу ИА IrkutskMedia в Facebook
Самые свежие новости Иркутска без спама и обсуждений